Bài tập dân sự : hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Đề bài: Xây dựng một tình huống về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, chỉ ra vi phạm trong hợp đồng trên và nêu rõ biện pháp giải quyết?

Tình huống:

Anh T và chị H là vợ chồng và được bố mẹ anh T cho thừa kế chung quyền sử dụng đất ở rộng 350 m²  tại huyện X. Năm 2001, anh chị đã xây dựng nhà ở rộng 150m² và có các tài sản khác gắn liền với đất.

Ngày 9/5/2008, anh T đem quyền sử dụng đất thế chấp tại Ngân hàng thương mại A huyện X để đảm bảo khoản vay 600.000.000 với mục đích kinh doanh của hộ gia đình với lãi suất 1,5%/ tháng, hạn vay từ 11/5/2008 đến 11/5/2008, hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp được đăng kí cùng ngày, hợp đồng thế chấp có hiệu lực tùy thuộc vào hợp đồng chính. Và trong hợp đồng thế chấp có quy định về phương thức xử lí tài sản thế chấp nếu anh T không trả được nợ là : Ngân hàng tiến hành phát mãi  quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng các tài sản gắn liền với đất. Anh T thực hiện hợp đồng thế chấp bằng cách giao cho Ngân hàng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất, các giấy tờ này đều ghi cả tên vợ chồng anh T và chị H.

Ngày 5/8/2009, anh T thực hiện hợp đồng vay 100.000.000 tại Ngân hàng A với lãi suất 1,8%/tháng, hợp đồng vay từ 5/8/2009 đến 5/8/2010.

Ngày 11/5/2010, anh T đem số tiền là 600.000.000 đến trả cho Ngân hàng và anh yêu cầu Ngân hàng trả lại cho anh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, Ngân hàng cho rằng anh còn một nghĩa vụ phải thực hiện nữa là hợp đồng vay nợ 100.000.000 ngày 5/8/2009. Hợp đồng thế chấp của anh và Ngân hàng A chưa hết hiệu lực do hợp đồng vay ngày 5/8/2009 đã gia hạn thêm hợp đồng thế chấp đến 5/8/2010.

Đến 5/8/2010, anh T không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán với Ngân hàng A. Ngân hàng A đã yêu cầu chị H liên đới nghĩa vụ trả nợ cho anh T. Đồng thời Ngân hàng tiến hành phát mãi tài sản của gia đình, tiến hành bán đấu giá quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Anh T và chị H đã gửi đơn yêu cầu Tòa án nhân dân huyện X giải quyết.

Trong phiên xử sơ thẩm ngày 16/10/2010, Tòa án huyện X phán quyết: Hợp đồng thế chấp của anh T có hiệu lực đến ngày 5/8/2010 do hợp đồng vay có hiệu lực kéo dài đến 5/8/2010 do hợp đồng vay số tiền 100.000.000 ngày 5/8/2010 cũng nằm trong phạm vi bảo lãnh của hợp đồng đó. Đồng thời, Tòa án bác bỏ yêu cầu của chị H, buộc chị có nghĩa vụ liên đới trả nợ cho  Ngân hàng với anh T vì lí do: chị H là vợ anh và sống cùng với anh T, chị H buộc phải biết về việc anh thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đồng thời Tòa án xác định hành vi bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền của Ngân hàng A là vi phạm quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, đây là thẩm quyền của UBND huyện X. Do đó, Tòa án yêu cầu  Ngân hàng A dừng ngay việc bán đấu giá để thực hiện đúng thẩm quyền quy định.

Anh T và chị H đã tiến hành kháng cáo. Vụ án đang được Tòa án nhân dân tỉnh N điều tra làm rõ.

-                     Những vi phạm trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của anh T là:

+ Nguồn gốc tài sản là do được thừa kế chung của cha mẹ anh T, chị H vợ anh T là người sở hữu chung hợp nhất với anh T về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền. Do đó, khi thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung cần có sự đồng ý bằng văn bản của người đồng sở hữu. Nhưng trong hợp đồng thế chấp của anh T, chị H không hề được thông báo và không hề tham gia giao dich. Việc Tòa án sơ thẩm xác định rằng chị H là vợ và chung sống cùng anh T thì chị buộc phải biết việc anh T đem GCNQSDĐ đi thế chấp là không có căn cứ, cũng như việc Tòa xác định các khoản nợ mà anh T vay tại Ngân hàng là để phục vụ công việc kinh doanh của gia đình để buộc chị H liên đới nghĩa vụ trả nợ là không có căn cứ.

Trên thực tế, do anh T đã trả được nợ 600.000.000 ngày 11/5/2010 mà hợp đồng vay nợ được ghi rõ là do chủ hộ gia đình thực hiện vì lợi ích của gia đình. Do đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của anh đã chấm dứt hiệu lực.

+ Ngân hàng A không thể buộc anh T phải mở rộng phạm vi thế chấp do khoản vay 100.000.000 ngày 5/8/2009. Hợp đồng vay nợ được anh T thực hiện với tư cách cá nhân, cũng như không có thỏa thuận đưa hợp đồng này vào phạm vi thế chấp. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi được mở rộng phạm vi nghĩa vụ bảo đảm và gia hạn thế chấp cần được đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật nhưng Ngân hàng A lại tự ý gia hạn thêm cho hợp đồng thế chấp.

+ Hợp đồng vay ngày 5/8/2009 của anh T không phải là hợp đồng vay phục vụ cho mục đích chung của hộ gia đình, chị H cũng không hề được thông báo hay được biết về hợp đồng này nên Tòa án không thể buộc chị H liên đới nghĩa vụ trả nợ cùng anh T.

+ Tòa án xác định Ngân hàng A không có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá tài giá sản của gia đình anh T là đúng, nhưng Tòa án lại cho phép cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình anh T là không đúng vì hợp đồng thế chấp đã chấm dứt, Ngân hàng phải trả lại GCNQSDĐ cho gia đình anh.

-                     Những biện pháp giải quyết cho tình huống trên:

+ Tòa án phúc thẩm vụ án tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất có thể phán quyết buộc Ngân hàng A trả lại GCNQSDĐ cho anh T. Hợp đồng thế chấp và hợp đồng vay nợ ngày 11/5/2008 đã chấm dứt do anh T đã thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.

+ Không công nhận hợp đồng vay nợ ngày 5/8/2009 của anh T và Ngân hàng là hợp đồng có bảo đảm, cũng như không buộc chị H liên đới nghĩa vụ trả nợ khoản vay đó với anh T.

+ Hợp đồng vay nợ bị quá hạn ngày 5/8/2009 sẽ do hai bên tự thỏa thuận giải quyết, nếu không thể thỏa thuận được, hai bên có thể giải quyết trong một phiên xử khác.

+ Tòa án xác định hành vi vi phạm của Ngân hàng A khi tiến hành cầm giữ GCNQSDĐ của anh T và tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền của gia đình anh.

+ Tòa án tiến hành xác định những vi phạm của Ngân hàng A và những thiệt hại của gia đình anh T do hành vi sai phạm để buộc Ngân hàng A phải bồi thường thiệt hại cho anh T.

+ Nhận thấy những sai phạm nghiêm trọng của Ngân hàng A, Tòa án có yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thanh tra làm rõ.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.     Bộ Luật dân sự năm 2005

2.     Luật Đất đai năm 2003

3.     Nghị quyết 163/2006- NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm

4.     Nghị quyết 181 về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2004- NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

5.     Giáo trình Luật Dân sự module 2 – Trường Đại học Luật Hà Nội – Hà Nội- năm 2008