MỞ ĐẦU
Đất đai từ lâu
đã là nguồn tư liệu sản xuất quý giá của xã hội, nơi sản sinh ra hầu hết những
giá trị của cải vật chất. Nhà nước ta đã và đang tập trung vào việc quản lí đất đai sao cho có
thể điều tiết đất đai tốt nhất và đảm bảo lợi ích từ đất đai đến được với nhân
dân. Bên cạnh đó có thể thấy, hệ thống pháp luật về quan hệ đất đai thường khá
rắc rối, gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật và có nhiều tranh chấp liên
quan. Trong bài tập Học kì môn Luật Đất đai Việt Nam, em lựa chọn đề tài số 1 với
tình huống tranh chấp tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất nhưng lại không có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( QSDĐ) trước năm 2003.
GIẢI QUYẾT VẤN
ĐỀ
1.
Bà C có quyền kiện đòi thừa kế QSD đất với hai thửa
đất của anh B đang sử dụng không? Vì sao?
-
Vấn đề nằm ở chỗ: hai thửa đất mà anh B đã khai thác
và sử dụng từ năm 2003, sau đó được thừa kế của ông A lại chưa có giấy chứng nhận
QSDĐ, vậy có được coi đó là di sản thừa kế hợp pháp hay không? Bởi Bộ Luật Dân
sự năm 2005 quy định về điều kiện tài sản được coi là di sản khi: không có
tranh chấp và thuộc quyền sở hữu của người để lại di sản. Năm 2006, ông A qua đời
và để lại di chúc cho anh B được hưởng hai thửa đất của mình, mà Luật Đất đai
năm 2003 quy định đất đai có thể tham gia vào các giao dịch dân sự đó là không
có tranh chấp và có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
-
Giải quyết vấn đề
Khoản
2 Điều 9 Nghị định 181/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:
Việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại có liên quan đến đất đai phải căn cứ vào
pháp luật tại thời điểm xảy ra các quan hệ đất đai dẫn đến khiếu nại, tranh chấp.
Xét trong trường hợp trên: quan hệ đất đai dẫn đến tranh chấp bao gồm hai quan hệ:
+ Quyền sử dụng đất trước năm 2003 của ông A với
hai thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( QSDĐ) có hợp pháp hay
không? Vấn đề này sẽ được giải quyết bằng pháp luật đất đai trước năm 2003. Cụ
thể là các văn bản: Luật đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
+ Quyền sử dụng đất của anh B được thừa nhận
là hợp pháp khi không có giấy chứng nhận QSDĐ từ tài sản thừa kế năm 2006 và bà
C có quyền đòi thừa kế hay không? Vấn đề này sẽ được giải quyết bằng các quy định
trong Bộ Luật Dân sự năm 2005, Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án
Nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án
dân sự, hôn nhân và gia đình.
Căn cứ thực tiễn:
Hai thửa đất của ông A bao gồm: một mảnh đất ở rộng
1.015 m2 và có nhà và các tài sản gắn liền trên đất, một mảnh đất trồng sắn rộng
1.000m2 tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây.
Về thửa đất
thứ nhất: đây là đất ở, có nhà và các tài sản gắn liền trên đất. Đất này thuộc sở
hữu của ông A từ trước năm 2003, áp dụng các quy định tại Điều 11 Luật Đất đai
năm 1993, đây là đất khu dân cư nông thôn. Đây là quỹ đất được sử dụng ổn định
và lâu dài, hơn nữa trong quá trình ông A sử dụng không hề có tranh chấp và
cũng không có các hành vi vi phạm pháp luật quản lí đất đai của Nhà nước.
Thửa đất thứ
hai: rộng 1.000m2 là đất trồng sắn tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, tỉnh
Hà Tây. Đây là đất nông nghiệp trồng cây hàng năm. Theo quy định tại Điều 20 Luật
Đất đai năm 1993, hạn mức giao đất cho cá nhân, hộ gia đình khai thác sử dụng
trong 20 năm. Đến năm 2003 ông A đang là chủ sở hữu của mảnh đất nông nghiệp trồng
cây hàng năm này, ta có thể suy luận được Ủy ban nhân dân huyện đã tiến hành
giao đất nông nghiệp cho ông A từ trước đó.
Năm 2003 ông A đi làm kinh tế ở Lâm Đồng và giao
lại cho anh B tiếp tục sử dụng. Năm 2004, bản đồ địa chính xã đã lập có tên anh
B là người kê khai, sử dụng những thửa đất này nhưng anh vẫn chưa có giấy chứng
nhận QSDĐ. Năm 2003 cũng là năm Luật đất đai mới được ban hành và bắt đầu có hiệu
lực từ ngày 11/07/2004- năm mà xã lập bản đồ địa chính.
Căn cứ pháp lí
Về thửa đất ở và đất nông nghiệp mà ông A
là chủ sử dụng hợp pháp trước năm 2003: Căn cứ vào quy định của Luật Đất
đai: đất ở được sử dụng lâu dài, đồng thời ông A đã xây dựng nhà ở và các công
trình gắn liền với đất. Còn thửa đất nông nghiệp 1000m2 tại xã Đồng Trúc, huyện
Thạch Thất, Hà Nội là đất nông nghiệp được giao trước 11/7/2004 và ông đã sử dụng
hợp pháp, không có tranh chấp. Năm 2004, xã Đồng Trúc có lập bản đồ địa chính
và ghi nhận anh B là người sử dụng hợp pháp hai thửa đất trên. Như vậy, QSDĐ của
ông A là hợp pháp tuy không có giấy chứng nhận QSDĐ.
Thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm ( cây sắn)
của ông A được chấp nhận quyền sở hữu với những lí do như trên. Diện tích và thời
gian giao đất đều phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời trong quá trình
sử dụng, không có căn cứ cho thấy anh B đã chuyển mục đích sử dụng nên việc sử
dụng của anh là hợp pháp.
Khi hai thửa đất này trở thành tài sản thừa
kế: Do chưa có giấy chứng nhận QSDĐ nên bà C cho rằng anh B không được thừa
kế hai thửa đất trên. Tuy nhiên, căn cứ vào khoản 1.3 điểm 1 Mục II Nghị quyết 02/2004 Hội đồng thẩm phán về việc hướng dẫn
giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có hướng dẫn cụ thể: tài sản
là đất đai mà người để lại thừa kế khi chưa có giấy chứng nhận QSDĐ được quy định
tại Điều 48 Luật Đất đai năm 2004 được coi là tài sản thừa kế hợp pháp. Khi đã
là tài sản thừa kế hợp pháp thì di chúc của ông A không vô hiệu và anh B được
hưởng thừa kế theo đúng quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2005.
Như vậy, bà C không có quyền đòi thừa kế QSD hai
thửa đất của anh B.
2.
Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vụ việc
trên? Vì sao?
Trong vụ việc trên có hai vụ việc cần giải quyết
và thẩm quyền cơ quan giải quyết cũng khác nhau.
Vụ việc thứ 1: Anh B cần
được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Như đã chứng minh ở trên, hai thửa đất mà anh được
thừa kế có nguồn gốc hoàn toàn hợp pháp, thế nhưng đã sử dụng được nhiều năm mà
lại không có giấy chứng nhận QSDĐ. Đây là một thiếu sót của chính quyền địa
phương, cũng có thể do sự thiếu hiểu biết của anh B khiến cho quyền lợi của
chính anh không được đảm bảo.
Theo khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 và khoản
2 Điều 48 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về việc thi hành Luật Đất đai
năm 2003 quy định:Hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất không có một trong
các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất đai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất không
có giấy tờ khi có đủ các điều kiện sau:
a)
Đất không có
tranh chấp
b)
Đất đã được sử
dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết
xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt trường hợp đất được sử dụng sau
thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn được phê duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch đó. Thời
điểm sử dụng đất được ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn nơi có đất xác nhận.
c)
Trường hợp sử
dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Xét các điều kiện trên thì cả 2 thửa đất mà anh B
đang sử dụng và quản lí đều có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Thẩm quyền này là của Ủy ban nhân dân huyện Thạch Thất, theo quy định tại khoản 2 Điều 52 Luật Đất đai năm 2003: “Ủy
ban nhân dân huyện , quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
nhà ở gắn liền với đất”. Cụ thể hơn, tại Điều 160 Nghị đinh 181/2004 quy định
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà các bên không có giấy tờ chứng nhận
quyền sử dụng đất. “ Tranh chấp đất đai
trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì các bên có liên quan gửi đến Cơ quan hành chính các cấp giải quyết tranh chấp
đất đai theo quy định.” Như vậy, do hai thửa đất này chưa có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nên thẩm quyền giải quyết đầu tiên thuộc về Chủ tịch Ủy ban
nhân dân huyện.
Vụ việc thứ
2: Việc bà C yêu cầu chia thừa kế
Như trên đã chứng minh được tài sản thừa kế là hợp
pháp cũng như anh B có quyền hưởng thừa kế, vụ việc này được giải quyết do các
quyết định của cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, bà C sẽ
không được hưởng thừa kế cũng như đảm bảo quyền thừa kế của anh B. Nếu bà B tiếp
tục khởi kiện vụ án để chia thừa kế thì thẩm quyền giải quyết vụ việc này thuộc
về Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất theo quy định tại Luật Dân sự năm 2005 về
nguyên tắc giải quyết các vụ án thừa kế: Thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án
nhân dân nơi tài sản tồn tại hoặc tập trung nhiều tài sản nhất. Hoặc cơ quan thứ
2 có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội theo
nguyên tắc giải quyết các vụ án hành chính: khi khởi kiện lần 2, đương sự có thể
lựa chọn việc trình đơn lên cơ quan tư pháp cùng cấp hoặc cơ quan cấp trên trực
tiếp.
3.
Vụ việc này được giải quyết như thế nào theo đúng
quy định của pháp luật hiện hành? Vì sao?
Em xin đề xuất ý kiến giải quyết vụ việc này như
sau:
- Trước hết, anh B cần đem di chúc của ông A
đi công chứng, chứng thực theo đúng quy định của luật công chức để di chúc được
hợp pháp và đây là căn cứ để anh hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của ông.
- Thứ hai, anh B cần làm thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất dựa trên căn cứ là bản di chúc hợp pháp của ông A. Bởi đất này có
nguồn gốc là của ông A, nay anh được hưởng do thừa kế nên cần có giấy chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trình tự và thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất được
quy định tại Điều 151 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai năm 2003. Bên cạnh đó, anh phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
trong quá trình sử dụng đất.
- Thứ ba, anh có quyền yêu cầu Ủy ban nhân
dân huyện Thạch Thất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định tại
Điều 52 Luật Đất đai năm 2003 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
sử dụng chưa có giấy tờ theo Điều 51 yêu cầu. Khi anh B đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và lại có giấy tờ hợp pháp về việc thừa kế quyền sử dụng
đất thì vụ việc sẽ được giải quyết theo đúng pháp luật đất đai hiện hành. Chủ tịch
ủy ban nhân dân huyện Thạch Thất ra Quyết định chính thức về vụ việc tranh chấp
của bà C và anh B, theo đó,công nhận quyền sở hữu hợp pháp của anh và không chấp
nhận việc bà C yêu cầu chia thừa kế với anh B.
KẾT THÚC
Qua tình huống
trên ta có thể thấy quan hệ pháp luật đất đai chịu sự điều chỉnh của nhiều quy
phạm pháp luật nhưng những quy định này lại chưa được hệ thống rõ ràng, cũng
như việc chính sách đất đai có nhiều thay đổi qua các thời kì khiến cho việc áp
dụng pháp luật trở nên khó khăn. Bên cạnh đó, việc người dân tự phát trong các
quan hệ đất đai cũng gây không ít khó khăn cho cơ quan quản lí/./
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét